“原來以為吃的是條魚,一口咬下去才發現是螃蟹?！痹诳偨Y4年來汕頭濱海新城的開發路徑時,中信地產副總裁林竹幽了一默。

11月5日,在一場名為“政企合作共建粵東——新型城鎮化PPP模式探索與實踐”的論壇上,中信地產首個以PPP模式推進城鎮化的項目——中信汕頭濱海新城項目的政企合作框架首次得以展示。中信地產副董事長、總裁宋川透露,該項目已經得到濠江區人大的審議通過,還有待通過汕頭市人大的審議。

借道PPP模式,依托中信集團的金融與非金融領域的優勢和產業資源,中信地產歷經四年之久摸索出一套具有中信特色的城市運營模式。中國房地產報獲悉,截至目前,中信地產已經在成都、珠海、汕頭和前海四地試點發展PPP業務。

政策春風拂面PPP模式

早在2010年12月,中信集團就與汕頭市政府簽署了《中信濱海新城項目戰略合作框架協議》。中信地產全面負責該項目的規劃、開發和運營。2011年,中信地產成立城市運營部,專門負責城市運營項目。此后城市運營成為中信地產創新業務板塊的一個重要組成部分。

不過,中信濱海新城項目一開始并不是有意識用PPP理論來指導,而是在實踐與摸索中逐步選擇了這一模式。“可以算得上是殊途同歸的方式?！彼未ㄈ缡窃u價。

10月28日,財政部下發《地方政府存量債務納入預算管理清理甄別辦法》,明確提出,地方各級政府要認真甄別篩選融資平臺公司存量項目,對適宜開展政府與社會資本合作的項目,要大力推廣PPP模式。中信地產副總裁林竹認為,中央鼓勵公共基金、保險資金參與到PPP項目,項目要求具有自身穩定收益的城市基礎設施建設運營。在具體實施方式方面,鼓勵基金注資、擔保補貼、貸款貼息,這些都是非常具體的PPP實施指引。

忽如一夜春風來,PPP模式成為房地產行業的新寵。財政部財政科學研究所前所長賈康表示,新型城鎮化這一過程將帶來天文數字資金投入的挑戰,政府要履職,現在已經感受到的支出壓力沉重的情況下,要找到機制創新,找到制度紅利,PPP給了一個巨大的可能性。

中信地產最初應用PPP模式并不是響應國家號召,而是源于企業開發模式創新的本能。先知先覺,并敏銳地捕捉到這一方向的中信地產早已籌謀良久。

中信地產為何會成為PPP模式的第一批踐行者?中信地產給出的答案是,中國房地產市場正處于重要轉型階段,未來更大的市場需求并非來自住宅,而是來自新城開發、基礎設施建設、產業孵化培育等新的市場機會。面對市場風向的轉變,中信地產將借助城市運營PPP模式創新進行彎道超車。

宋川指出,“PPP模式對中信地產來說是一種機遇。中信集團是一個國有企業,上市以后仍然是國有控股企業。政府一般還是對我們比較信任的,所以可以更方便跟政府交流溝通,甚至達成一些合作的意向和協議?！?/p>

汕頭“試驗田”的突破

作為中信探索和實踐PPP模式的一個落地典范項目,中信濱海新城規劃面積達168平方公里,預計開發周期為25年,采用分片區滾動開發的模式。中信地產負責土地一級開發整理以及海灣隧道、市政道路等基礎設施的建設,并提供學校、醫院、公園、博物館、展覽館等城市公共服務設施,同時還將協助當地政府招商引資。

經過4年的不斷探討和研究,中信濱海新城已經從一幅圖紙成為實際行動。11月5日下午,本報記者在現場看到,中信濱海新城正在有條不紊地施工中。

具體的PPP合作實踐,離不開政府提供資源、政策支持,和操作合法性的支持,還有行政事業上的配合。汕頭市委常委、常務副市長鄭通聲表示,近期汕頭積極推進PPP模式落實工作,成立協調領導小組及辦公室,研究制訂指導意見,并向財政部上報PPP示范項目。

據了解,中信地產與濠江區政府為尋找合作伙伴關系共建濱海新城,搭建了“非常龐大的合作體系”,并交由濠江區人大審議通過。其中引人注目的是蘇埃海灣隧道捆綁項目。該隧道被林竹形容為改變汕頭格局的基礎設施,近期兩項重大專題研究成果獲得通過。據介紹,該蘇埃隧道捆綁項目部分,汕頭市政府授權委托濠江區政府設立隧道公司,并賦予隧道公司負責統征地一級開發和建設蘇埃隧道工程的權力,中信方以中信濱海新城項目公司控股隧道公司與濠江區政府進行合作。捆綁土地的出讓收入用于平衡土地開發成本和隧道建設投資,如有剩余則作為隧道公司利潤。

4580畝統征地向二級開發商出讓后,所得收入優先用于支付統征地土地一級開發成本和支付蘇埃灣過海隧道項目建設投資,余額作為蘇埃隧道項目公司收益。

中信地產副總裁林竹透露,隧道的建設部分已有中國銀行等金融機構支持,而隧道運營部分的設想是成立隧道運營基金,通過向外地車輛收費、年票、收取隧道運營配套費及政府財政補貼。

中信濱海新城投資發展有限公司副總裁藍宇表示,多個配套設施如何運營還在探討當中,例如啟動片區內的潮汕歷史文化博覽中心可能也會以設立基金的方式進行。

林竹表示,長達二三十年的開發項目,涉及多種層次的資本運作,光靠銀行貸款肯定不行,還需要私募基金、信托等資金的支持。相關資料顯示,中信濱海新城項目公司注冊資金5億元,其中中信地產占51%股份,其余合作伙伴合共占股49%。項目啟動后,后續部分通過收益滾動進行開發。

從2010年12月與汕頭市政府達成戰略合作協議及啟動濱海新城以來,中信對整套模式已摸索了4年?！斑@個項目的很多創新理念和獨特做法不完全是中信單方面想出來的純市場操作方法,而是中信地產和政府共同探討出來的。達成合作模式后,以這個項目為平臺,中信地產想和所有房地產公司和資源運營商達成合作,共同挖掘項目所在城市的總體功能。”宋川稱。

來源：宋俊潔，中國房地產報