借鑒香港的“地鐵+物業(yè)”模式，2004年，港鐵公司與深圳（樓盤）市政府簽署了投資建設運營軌道交通4號線的原則性協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，4號線沿線劃定的約80公頃土地不走招拍掛程序，港鐵公司在7年時間內(nèi)分批分期按照當年地價的一定折扣，向國土部門繳納地價款獲得土地，再通過招標以多種合伙形式確定有實力的合作開發(fā)商開發(fā)各地塊。開發(fā)完成后，由港鐵公司負責售出或出租物業(yè)的經(jīng)營管理。

但是，以無償劃撥的方式取得土地的“港鐵模式”在國內(nèi)落地卻遇到諸多難題。

“首先要越過的便是土地招拍掛政策的障礙。”北京（樓盤）大岳咨詢公司總監(jiān)畢志清表示。為解決這一問題，深圳開始不斷尋求制度突破。

在2012年前，地鐵公司拿地主要還是走公開“招拍掛”，但采取了一種“定向招拍掛”的變通模式。“在招標公告里規(guī)定，參加競投的主體資格，要具有地鐵線路及其附屬設施建設運營管理及相關(guān)土地利用的范圍，并擁有建設一條以上（含1條）地鐵線路的經(jīng)驗。”

在諸多看似“量身訂做”的招標條件下，2011年8月18日，港鐵兩家全資子公司——港鐵軌道交通(深圳)有限公司和港鐵物業(yè)(深圳)有限公司通過掛牌方式競得龍華車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)一期土地使用權(quán),即目前的“天頌”項目。

在“定向招拍掛”之后，從2012年底開始，深圳市政府再次做出重大土地出讓的創(chuàng)新和制度改革，即把土地作為一種資產(chǎn)，直接注入地鐵企業(yè)，變招拍掛為直接協(xié)議出讓。

曾經(jīng)主持和策劃的深圳地鐵六號線公共交通導向開發(fā)（TOD）項目的AECOM公司中國區(qū)的綜合開發(fā)執(zhí)行總監(jiān)朱曉兵表示，“香港地鐵的模式，國內(nèi)很多城軌建設運營都有向其學習，但真正做到改革徹底，完全把周邊物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)交給城軌投資人，這還是第一次。

“深圳6號線在前期建設中增加了地鐵運營模式的研究?！北本┐笤雷稍児究偨?jīng)理金永祥表示。深圳地鐵6號線已經(jīng)決定采取TOD模式，就是“以公共交通為導向”的開發(fā)模式。而前期對于全壽命周期的收益規(guī)劃，解決了地鐵的可持續(xù)發(fā)展問題。

目前，深圳地鐵物業(yè)在開發(fā)項目已達9個，由此布局形成了一個巨大的地鐵上蓋城市綜合體物業(yè)網(wǎng)。

■中國房地產(chǎn)報 宋俊潔/文